伯妮丝青岛：多项购房优惠暖楼市 首次购房契税减半

　　上海：避免资金链断裂 一个月内14家房企出售股权

　　武汉：城市圈预计到2012年 人均住房面积达30平方米

　　深圳：周末楼市突放巨量 成交保持200套以上

　　北京：公积金批贷放款全面提速 最快仅需5日

　　深圳：租赁房占住房面积一半 出租屋有了“身份证”

　　北京：政府收购商品房做限价房 政策租房专供夹心层

　　厦门：出台房地产新政 首购小户型房子契税全免

　　北京：楼市有34万存量房源 高房价难支撑至年底

　　沈阳：百家房地产企业承诺房屋“降价”补差额

　　上海：今年超两成经营性地块流标 底价成交近六成

　　16日，记者了解到，青岛市近日出台了《关于支持居民购买住房的意见》 ，包括多项购房优惠政策刺激岛城楼市。据了解，居民购买自住商品住房和二手住房的，商品住房公积金贷款最低首付比例从30%下调至20%，二手住房公积金贷款最低首付比例从40%下调至30%。在符合贷款条件的情况下，商品住房公积金最高可贷额度从30万元提高至40万元、二手住房最高可贷额度从20万元提高至25万元。

　　昨日，市政府法制局公布了《郑州市经济适用住房管理办法》（征求意见稿）。新办法呈现以下几点变化，1：购买人群 低收入家庭才能购买，中等收入家庭被排除；2：户型面积 三口之家原来最大可买120m

　　；3：拥有方式 经适房为有限产权，取得完全产权要补差价；4：上市交易 补齐减免的相关价款，5年后方可上市出售；5：谁来销售 销售权收归政府，开发商不得再卖经济适用房。

　　华尔街一位资深经济学家列举了金融危机过后美国经济的三种走势：U、V、L。U表示先快速探底，然后经过一段时间筑构圆弧底后回升；V形走势是快速探底快速回升；L形走势则比较悲观，探底后就进入了漫漫的经济萧条期。“现在是U形的底部，市场胶着状态，会持续一段时间。消费者处于试探阶段，看房的多，真正成交量上升不是很明显，这表明人们还在犹豫，但是又绝对不是不作为。

　　北京市海淀区今年首个保障性住房项目吴家场保障性住房工程18日奠基开工，该工程建成后将解决1732户（4850人）中、低收入家庭住房问题。据工程承建方北京恺建建筑工程有限公司介绍，该工程总建筑面积12.05万平方米，总造价6.7亿元，将会是海淀区今年最大的保障性住房项目。据工程项目经理张建介绍，这个项目位于北京西三环西客站莲花小区西侧。

　　记者昨天获悉，近一个月内，向上海联合产权交易所提交了股权转让申请的房地产企业已达14家，其中上海房企占到了10家。

　　上海联合产权交易所相关人士表示，今年以来，通过上海产权市场进行房地产产权融资项目达到152宗，成交金额151.75亿元，同比增长67.85%，成为今年以来交易活跃的行业之一。

　　初步规划，城市圈社会事业2008-2012年在建及拟建项目189项，总投资977亿元，策划2008-2020年项目74项，总投资1039亿元。在武汉城市圈内，实现退休人员不出社区即可享受医疗、护理、金融、餐饮、购物、教育、娱乐等配套服务。力争2012年前城镇人均住房建筑面积达到30平方米，提前实现小康目标。近期在武汉市周边的鄂州、孝感两个城市边缘，远期在咸宁和仙桃两地，将新建居住新城，以上四处安居80万人。

　　昨天下午，深圳市国土资源和房产管理局公布1～10月深圳房地产市场形势分析报告。该报告显示，今年10月，深圳楼市依然疲软，一手住宅销售面积环比仅微增3000平方米，二手住宅成交量环比更减少3.58万平方米。但从本月15日开始，一手房成交突现巨量，近7天来，深圳一手房成交连续保持在200套以上的高位。二手住房出现了交易规模同比下降65.8%的巨幅减量，今年前10个月总交易面积仅为281.49万平方米。

　　昨日，记者从北京市住房公积金管理中心获悉，相比于过去一个月的批贷、放款时间，现在递交申请后最快5天即可获得贷款。借款人用公积金贷款买房的，如第一套购房就使用了公积金贷款，在尚未还清前不可以再次申请公积金贷款购买第二套住房。只有在还清前一套住房贷款的前提下才能再使用公积金贷款，同时不会被认为是第二套房产，仍会视为首套住房按其政策操作。

　　截至目前，全市共有各类房屋租赁总面积3.2亿平方米，约占全市房屋总面积的一半左右，其中住宅出租屋362.5万套(间)。

　　经过一段时间探索，深圳市流动人口和出租屋综合管理办公室再出新招：配合《居住证》的推行，在全市范围内实施《出租屋编码卡》制度，使以房管人和以证管人实现完美结合。

　　不够廉租房待遇；买经适房又吃力；这样的“夹心层”群体将以低租金住进政策性租赁房以渡过难关。昨天；副市长陈刚就“加快保障房建设”议案办理情况向市人大常委会交上答卷并接受审议。经济适用房价格机制将调整；考虑改“单兵审批”为综合项目成本、周边区域的房价水平等因素确定价格。高于低保线但也买不起经济适用房的“夹心层”群体将享受“政策性租赁房”政策。

　　昨天下午，厦门市国土资源与房产管理局宣布出台一系列房地产政策调整，其中包括首次购买小户型房子契税等税收全免；买二手房，交易满2年以上的营业税全免；个人住房贷款，首付只要两成；单职工住房公积金最高贷款从20万元调整到25万元，双职工从40万元调整到50万元。

　　2007年，北京市约售出了12万套住宅。中原地产华北区董事总经理李文杰认为，估计全年住宅消化量不会超过10万套。即使目前不再有新的增量，北京现有的住房存量也需要2年才能消化掉。

　　沈阳市100余家房地产开发企业向该市房地产开发协会提交承诺，承诺购买房屋一年内因市场波动造成的房价下调，将予以退赔差价。沈阳市房地产研究所所长范翰章说，开发商主动对消费者作出“房产保值承诺”，对于稳定房产市场，恢复消费者购房信心推动作用很大。据了解，2007年，沈阳市商品房销售面积达1303万平方米。今年1月至10月，房地产开发投资达833.9亿元，同比增长46.7％。

　　重新以环境艺术设计手法创造和发展中国小城镇建筑环境体系，是我国小城镇建设的重要组成部分，也是传统民俗与民间建筑文化的物化凝结。创造富有特色环境的小城镇建设体系 理应包含小城镇建筑体系和辖区环境特色创新设计 全国小城镇由于浓郁的民族文化，独特的 地域特征，得夭独厚的自然与人文环境艺术资源，包括建筑类型和建筑形式，已经构成了中国 小城镇独有的环境艺术特色 发挥好上述各种类型的小城镇环境艺术的优势与特色，必将促进 环境利用和经济可持续发展，也可挖掘出旅游资源的潜力。

　　小城镇的规划定位和环境艺术处理不能套用大城市的做法，在小城镇环境艺术设计领域中，有特色的小品都能够称为大作，以小见大是小城镇发展的主要方向和目标 目前，全国不同 环境中的小城镇建设严重存在着千篇一律、造型平淡且不土不洋的建筑格局，更谈不上与各具 特色的天然环境相协调。此外，小城镇规划的法规与依据，主要是从功能和技术上进行设计，忽 视了从环境艺术特色上进行塑造。如何在现有小城镇建筑的基础上进行形象再创造，这是规划 设计、建筑设计及环境艺术设计之间需要共同探讨和研究的崭新课题。

　　科学而合理地对环境艺术涉及的丰富形态进行分类，是探讨小城镇环境特色创新的必要 前提，也是实施小城镇环境特色创新设计的依据。我国小城镇从环境艺术审美元素的特征上可大致分为如下四种主要形式。

　　我国水体环境资源丰富，江、河、湖、泊、洲、湾、港、岛、峡、矾、溪、潭、池、塘、瀑布及险滩。因为水是城市的命脉，几乎大部分小城镇都可规划在水环境之中，古今中外的大、中、小城市基本 都按照这一规律进行规划。水乡城镇常常以水为题、因水得景构成各种不同风格的水环境小城 镇。水系环境艺术造型均由一定的水型和岸型所构成，不同的水型和岸型，可创造成不同特色 的水环境 如座落在奔腾的长江及汉江等大型动态水环境的城镇，应以其一泻千里的壮丽景观 进行古城堡式的远古型小城镇建筑设计，原有的古村镇可复旧还旧，整旧如旧。又如湖泊岸边 的小城镇就应凭借一望无际的数顷阔湖，根据静态水面和旷野湖岸组成的布局表现小城镇环 境气质。对有小型抒情溪涧的小镇，可按照自然的水流回绕及轻流暗渡状态，使环境与建筑不 受拘束流畅自如展现。任何水型和岸型都要经过环境艺术加工提炼，才能创造出既有历史沿革 的痕迹，又能满足现代人审美情趣的佳作。

　　山地环境中，山村小城镇建筑环境的艺术处理更为重要，她可提升大量山川高原地区的文 化效益、社会效益和经济效益。艺术性地塑造山地环境与成功塑造山村小城镇建筑一样，极具 地域性、民俗性、民间性及民族性，能综合地提高环境质量和品味。

　　我国是个多山的国家，根据统计，山地、高原、丘陵及沙漠约占全国土地总面积的60％。大 量的小城镇座落在群山峻岭的山地环境之中，有非常大的地形局限性，加上山村小城镇耕地面 积后备资源少，土地生产率与利用率低，规划设计出具有艺术特色的小城镇有一定难度。因而 改造和发展山村小城镇应在地形地貌特色的塑造、民族文化的弘扬、建筑形式的艺术创新上进 行完善，需要按照视角的眺望点和观赏点进行综合性艺术创意。对地形地貌要依山就势巧妙设 计，一岗一坡都要注人有审美价值的民俗文化、历史典故与神话。应化平淡为神奇，用不同 高差的挡土墙，营造成错落有致的艺术景观，现有的街道要再创造再设计。

　　对于旅游环境中的小城镇景点或参观点，其建筑环境贵在准确地把握其独特性基本原则。 不管是建筑、小品、经幢、书院、古街、名胜、遗址、文物、战道及古堰等，都要设计和修复得能够 对旅游者产生吸引力。在艺术创意上，力求突出环境与小城镇原有的特征，尽可能保持自然环 境和历史典故形成的原始风貌。不允许过分装饰和全面拆迁重造，也不可过分装饰而削弱环境 与建筑本体的文化含量和艺术含量。当前任何一个已开发或未开发的旅游镇区，设计主管部门 必须从旅游的价值观念和审美观念看待该城镇与环境艺术综合开发后的旅游吸引力问题，绝 不能凭主观意识降低设计水平，低质量施工。对于那些有史料记载的典故传说。但原始环境与 建筑已不存在的旅游资源。可严格地根据史料或传说的原始环境重新复建。

　　森林环境主要是以原始森林作为观赏林。如神农架林区，九宫山的自然森林。以森林环境 作为主要艺术设计对象，小城镇设计应巧妙地将小城镇与大自然溶为一体，建筑造型要严格地 作为森林环境的艺术补充和完善，决不可与自然夺景，山林环境由于多是经济林，以实用为主， 小城镇应该渗透到山林环境之中，以特色的建筑造型，民俗林萌文化道路，地方神化传说的塑 造来整治，达到人与自然共溶共存的目的。如不少药材林和果林均可根据医学设计为集治疗、 休养和渡假一体化的绿色小城镇。田野环境是以湖、塘、田为特色的小城镇，围绕着不同的村镇 可以建设古代、现代和未来不同风格的小城镇，设计的定位可以更广泛地进行。

　　辖区环境指的是小城镇镇区所在地之外的村庄、原野及旅游景点。各种生态植物园、动物 养殖基地、茶林果园、飞禽走兽以及稀、奇、古、怪、野、珍、绝的动植物，风、晴、雨、雪、雷、雾、霜、 冰、日出、夕照、古道、怪坡、日、月及星辰等自然、大地与宇宙共同产生的奇异景观都构成小城 镇辖区环境艺术。辖区环境较镇区环境更为广泛和自由，研究的内容包括季节、气候、自然、宇 宙、大地、水系、山体、植物、动物等天地万物，因而辖区环境艺术也可称为大地环境艺术。辖区 环境特色创新设计中绿色环境特色设计和环境景观艺术设计最具独特性和典型代表性

　　绿色环境艺术设计范围宽泛，塑造时要精心处理，独特构思，抓住特色，突出特点。

　　ａ.特色型，主要是以某种特有的绿色景观构成一种赏心悦目的审美环境，如草原绿洲内 蒙古、原始森林神农架、植物王国云南、绿色天国张家界、海口椰林、吐鲁番的葡萄、姊归的脐 橙、莱阳犁、肥城桃、洛阳的牡丹及杭州的龙井都是以不同的地域环境体现出它们各自的特色 性、自然性、神秘性和原始性。

　　ｂ。文化型。绿色植物有的能用奇花异果、古树名种来形成独具风昧的辖区环境，如古 榕、古柏、古柳、古槐及银杏等。有的可借助极富文化内涵的神话、历史典故刻划辖区绿色 环境，如西双版纳大黑山的古茶树，老树雄风，原始风度。黄山唐模镇千年古树空中嫁接嫩枝仍 然姿态老辣等。

　　ｃ。寓意型 主要是以寓意深刻的吉祥植物表现环境，烘托环境，引起人们审美趣味和审美 心理的共鸣。力求把人的情感注人植物，使绿色植物艺术化，让人们在享受着现代绿色环境的 同时获得更深层次的环境艺术文化内涵。如梅花，是一种带脂粉气的女性美，宋代之后，地位极 高，具有独立的人格象征，高人雅士和密友称为清客、清友，与松竹一起称”岁寒三友”在小城 镇辖区环境中，梅花布局的最佳环境和赏梅最好时间为淡阳、晓日、薄寒、细雨、轻烟、佳月、夕 阳、微雪、晓霞、孤鹤、清溪、小桥、竹边、松下、明窗及疏篱等。在观赏环境中可形成梅岭、梅园、 梅亭和梅澳。又如花中之王牡丹国色天香且气度非凡，因其仪态优美而被称为“无言佳人”。河 南洛阳、山东荷泽、四川成都及延安等城市都以其作为市花。此外，石榴意多福多寿，千子如一， 黄石、西安及合肥以石榴为市花；柑桔为神奇果品；柿与桂组合寓意百事大吉；佛手，果形奇特； 灵芝，为灵丹妙药，延年益寿等等。

　　ｄ。现代型。在小城镇辖区引进国际最现代的品种，建立现代花木种植基地，可使小城镇辖 区环境增色不少。现代绿色环境艺术设计严格按照国际环境艺术构图原理，种植国际上最流行 的草坪，花木配植，以追求人与自然的直接对话。按照春花秋实，四季长春，花木并存，交相生辉 的形式，运用现代艺术表现手法种植无公害、治疗性与观赏性植物，进行聚与散，疏与密，光与 色，花与木的环境艺术设计，构成一种富有创新审美形态的特色小城镇绿色环境。

　　ｅ。生态型。依据小城镇规划，利用农田、山体、江湖岸边绿地，形成完整连贯而有效的生态 走廊和绿色生态区，运用生态学原理与艺术手段，建立农业绿地、游憩绿地、环保绿地、林地绿 地等，形成合理的绿色空间，改善人居环境，以利绿色兴镇。

　　辖区环境景观艺术设计上务求贴近原有的地貌与地形特色，紧紧依托郊外野趣与独特的 自然气质，渗进人为的审美意识。有的稍作调整、提炼即可挖掘出其特有的内在艺术情态，不必 过分改造、破坏。必要时可适当增添一些艺术造型以点睛，更好烘托出原有的艺术魅力。

　　ａ。小城镇特色创新要立足在规划与环境艺术设计的指导下，有效利用土地，协调政府各 部门，在编制规划的基础上进行环境艺术的形象再创造设计。各环境艺术设计单位必须按照城 镇单位提供的规划设计进行艺术设计，项目实施总负责人应是本学术领域的专家。

　　ｂ。主管部门和财政部门应在资金上给予充分保证，设计方案采取邀标、招标和举办小城 镇环境艺术设计竞赛的方式获得。借鉴口本及韩国等国家小城镇建设的经验。主管部门在设计 过程中应给予充分的创意时间，使作品的审美含量与艺术含量表现得更完善。国外设计作品的 时间最少３－５个月，多则１年，而我国设计方案的时间要求太紧，这样会造成低品味作品重复 出现，加之毫无环境艺术水准的施工单位劣质施工，造成不少小城镇建筑与环境不协调，严重 影响规划、环境与建筑的总体统一性 减少大拆大迁、限期拆除或勒令没收等浪费行为，重在前 期的精心设计与精心施工。

　　ｃ。历史文化小城镇环境艺术保护区和有保护价值的古镇、古寨及古村落等，建筑与环境 风格应力求保持传统的地方特色并采用仿传统的地方建筑材料，对小城镇建筑尺度与体量应 合理确定，确保环境艺术与建筑的协调统一

　　ｄ。地域范围内的公路、国道、铁路及航线是我国各具特色的小城镇建筑与环境构建的游 游风景线，线路两侧的小城镇应根据不同的地形地貌、环境特征等，充分体现地方风格的古代、 现代和未来特征 民俗仿古村镇建筑原则上宜采用白墙、青黑瓦为主调的坡屋顶形式，森林及 田野村镇建筑应采用白墙、红瓦与青瓦为主调的现代村镇。

　　小城镇环境艺术特色创新是推动小城镇建设和更好发展的重要手段，也是艺术化地深化 小城镇规划设计，促进小城镇健康持续发展，推动农村经济和社会发展的必经之路。

　　目前，二手市场上出手的首次置业者大多都是准备年底前结婚的买家，部分区域新婚购房更占到五六成的客源份额。10月下旬政府开始陆续出台政策救市，最大受惠群体莫过于初次置业者。无论从税费还是房贷首付乃至贷款成本，都有方方面面的利好惠及初次置业者。而金融海啸刮到身边，比市价便宜5%~10%的笋盘已经吸引了大量婚房需求置业者入市。

　　昨日，35号土地公告推出的3幅住宅用地开标。其中，位于金山的2幅地块因申请竞购截止时间之前无人提出申请竞买，在开标后毫无悬念地流标。另一幅嘉定区江桥镇黄家花园路东侧、金沙江西路南侧商、住地块，被万达集团以底价收入囊中。至此，35号土地公告成为自今年6号公告中首度出现地块流标以来，第7个出现流标地块的公告。实际上，第35号土地公告后，上海市今年可能再无商业、住宅类的经营性用地推出。

　　经历了第三季度的有价无市后，10月沪上二手高端住宅挂牌价较前期下调明显，其中部分房源也得到市场认可，并支撑全市高端住宅的二手成交量止跌回升。与二手房市场相比，高端公寓新房销售仍在低谷徘徊，记者获得的一份近两个月沪上预售均价高于3万元/平方米的高端公寓销售监控表显示，20个高档公寓楼盘中，近两月内销售套数在10套以下的楼盘共15个，其中还不乏零成交楼盘。

　　记者22日从北京市建设委员会获悉，11个相关政府部门联手出台《关于促进北京市房地产市场稳定发展的若干意见》，旨在解决好涉及民生的住房问题，促进房地产市场稳定健康发展。新政包括降低住房交易税收负担、调整享受优惠政策的普通商品住房价格标准，加大住房消费信贷，特别是公积金贷款支持力度，鼓励居民合理的住房消费，活跃市场交易。

　　11月14日，距离央行出台房贷新政已经过去了22天。意在提振市场信心、打破房地产市场低迷状态的新政，迄今为止仍停留在各个商业的总行层面，而未有实质执行。

　　既要符合央行心意，又要满足银监会的风险监管要求，同时，不失去自己的房地产市场，多重目标的叠加，让商业银行左右为难。

　　从2002年察觉到房地产市场过热苗头，到2003年的121号文的隆重出台，到18号文对121号文的反戈，再到2004年的831大限，以及此后2005年的新旧“国八条”，到2006年的“90/70”新政，还有2007年的“二套房”新政的出台，中国的房地产市场经历了漫长、曲折而且充满诡异色彩的调控历程。

　　但反观往复进程，不难发现，房地产市场的调控虽然政策频频，而且不乏“猛药”，但往往纠葛于地方与中央、银行与开发商、各个部委之间的多重利益之间，而缺乏连贯的效力。而政策目标亦从最初的简单“控房价”，到后期的“调结构”的转变，莫衷一是，此中不断引发“政府之手该落于何处”的争论。

　　专家认为，之所以出现政策游离多变，与房地产作为中国经济增长的重要引擎密不可分。在一定程度上，房地产市场的涨落与中国的宏观经济形势紧密联系，而房地产常常成为调控宏观经济的重要棋子，因而不时偏离房地产作为民生根本之一的本来轨道。

　　中国的房地产市场的发展，从来没有脱离经济基本面，其涨跌亦成为经济发展的最好注脚，从某种意义上，对房地产的调控，成为宏观经济调控的重要组成。

　　2008年10月22日，中央出台十大提振经济的重大举措的同时，人民银行下发了《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，支持居民首次购买普通住房》的通知。本项新政的核心在于，对于首套购房或自主性或改善性住房，允许商业银行将贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

　　这些政策措施出台后的20天时间里，中央还密集召集各地方会议落实新政，并提出了2010年前高达4万亿元的投资计划。

　　本着“出手要快、出拳要重、措施要准、工作要实”的精神，住房和城乡建设部快速启动了高达9000亿元的住房保障投资计划。其表示，今后三年内要新增加200万套廉租房、400万套经济适用房，并完成100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将达到9000亿元，平均每年3000亿元。

　　而其背后的深层逻辑，显然已经超出了单纯的房地产市场，而来自对整个国民经济超速下滑的担忧。

　　统计局公布的数据显示，全国GDP从一季度的10.6%，一路下滑到9月份的9%，已经连续5个季度下滑。不少专家预期四季度的GDP很可能会滑落到8%，甚至更低。

　　伴随着实体经济的快速下滑，股市和房地产亦表现开始趋同，而股指调整更快，早已跌入2000点以内，房地产价格则遮遮掩掩，不过如果说在6年快速上涨之后，开始步入下跌区间，基本也不会有太大争议。

　　国家统计局发布的数据显示，10月份，全国房地产开发景气指数为99.68，比去年同期回落6.06点，首次进入不景气区间，也是另一个例证。

　　分地区看，10月份，全国房地产同比价格下降的城市有11个，其中，深圳下降15.0%、广州下降7.4%。环比看，70个大中城市中，价格下降的达到35个城市之多。一度领涨全国的上海，今年3季度，房地产信心指数较2季度猛降24.4点，较去年同期猛降45.4点，滑落于105.3点。

　　业内人士普遍认为，这仅仅是房地产市场回调的开始，但调整的周期有多长尚未可知。

　　而2008年，受输入型通胀、劳动力价格上调、汇率加速升值、过度紧缩的货币政策、外部的金融危机等综合因素的影响，中国从高速发展、通货膨胀转向经济下滑、通缩压力开始显现，也仅仅用了半年时间而已，其速度之快，超出了决策层普遍预料。

　　在部署落实中央政策措施的七项工作会议上，总理指出，“房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用”。

　　根据北京经济信息中心研究员齐心测算，1998年以后的数据显示，房地产投资对固定资产投资拉动的弹性系数是5，对GDP拉动的弹性系数是7.5。依此匡算，未来三年的9000亿元住房保障投资可以拉动4.5万亿元的固定资产投资和6.75万亿元的GDP。

　　国务院之政策显然着力于启动保障性房地产投资，希望以此带动低迷房地产市场上游行业需求，阻止投资下滑对GDP向下拉动。此种选择，不可谓不意味深长。

　　但对非保障性住房也就是商品房市场则未作明确界定，因之房贷新政，也就在多种力量角力下陷入难产。

　　问题之一在于，房贷细则需交由商业银行自行制定。而由于对“首套”、“自住型”“改善型”等概念的界定模糊，让商业银行无所适从。

　　问题之二在于，央行和银监会对此意见并不统一，前者着眼宏观大局，而后者更强调市场风险。

　　政策模糊、高层意见不一导致其可执行性大打折扣，而这样的例子在2003年到2008年的六年调控之中，并不鲜见。

　　为了提振内需，维持经济上行，房地产再次“临危受命”，担当起整个经济增长的重任。这一转变的标志，就是18号文的出台。

　　2003年，18号文对121号文的倒戈，是中国式房地产调控的典型案例，在此轮房地产调控中，各方利益的角逐可见一斑。理解该文的出台，需要从1998年的房改说起。

　　1998年，亚洲金融危机余音尚袅，受此影响，中国经济步入下滑区间，通货紧缩随之而来。

　　为了提振经济，中国开始转向积极的财政政策和货币政策。为了刺激内需，拉动投资，1998年7月3日，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式启动城镇住房制度改革。

　　本着“住房分配货币化”的原则，停止了实物分房，并鼓励商业银行向买房的个人提供按揭贷款。

　　在此后的5年时间里，中国的商品化住房市场迅速启动，并伴随着住房改革启动了中国历史上轰轰烈烈的“城镇化工程”。

　　地方政府把房地产业既作为地方财政的主要来源、又作为刺激地方发展的重要手段、更作为政绩工程的重要内容，从而通过“购房退税”、大规模动拆迁等政策，大大刺激了房地产业的发展，房地产市场开始出现过热苗头。

　　相关部门统计，自1999年以来，包括房地产开发贷款和个人住房贷款在内的房地产贷款余额持续增长，年均增幅超过30%，其中个人住房贷款年均增幅约达50%。2000年，房地产贷款余额为8183.55亿元，占金融机构贷款余额的比例为8.24%;2001年，房地产贷款余额为11214亿元，占比9.98%;2002年，房地产贷款余额为16352亿元，占后者的12.45%，到2003年已接近15%。

　　通过中介公司腾挪达到“零首付”开始越来越盛行，不少投资客从多家银行取得按揭，一时间投机之风盛行。

　　据国家统计局透露，到2002年6月，全国商品房空置量超过1.2亿平方米。2002年底，全国商品房空置量增长超过8%。

　　而随着商业银行信贷的大量介入，房地产商在一定程度上开始“绑架”银行。不完全统计，银行贷款占房地产开发投资的比例和占个人住房贷款的比例大概各占30%～40%，两者相加，达到了60%80%。不少房地产开发商借道银行资金，成功实现了“空手套白狼”式超常规发展。

　　2008年9月，央行前副行长吴晓灵在出席论坛时曾回忆时指出，2002年，各部委在意识到风险的情况下，已经准备了一整套关于调控房地产市场的文件，而央行的121号文件只不过是其中之一。

　　业内俗称为121号文也就是2003年6月5日人民银行下发的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。该文针对房地产业信贷集中度较高的风险，从三大方面开始着手治理:严控土地储备贷款的发放、规范施工企业流动资金贷款、提高第二套及以上的首付款比例及利率上浮。

　　首先，不少地方政府开始阴奉阳违。例如，某些省市针对二套房利率上调，地方出台了贷款财政贴息的办法。

　　由于121号文中虽然提到了“二套房”的概念，但是未有详细解释，而具体细则则要商业银行自己制定。这导致在新政发布后长达2个多月的时间里，迟迟未有细则出台。每个商业银行都希望在尽可能拖延的时间里，扩充自己的市场版图。

　　在多方阻力之下，政策层的调控开始动摇。而此时，突如其来的SARS和美伊战争，让这种动摇变成了彻底的转型。

　　随着SARS的蔓延，中国经济下滑的担忧开始浮出，分歧加剧，而美伊战争的爆发，则进一步引发了外需放缓的担心。

　　为了提振内需，维持经济上行，房地产再次“临危受命”，担当起整个经济增长的重任。这一转变的标志，就是18号文的出台。

　　2003年8月12日，国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，通称18号文。该文明确提出房地产业“已经成为国民经济的支柱产业”，并指出房地产是“促进消费、扩大内需，拉动投资，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施”。

　　该文甫一发布，开发商一片欢呼。不少开发商表示“非常满意”，并称之为市场化的胜利。

　　市场在大力发掘和发挥18号文中提到“文字价值”，如:“发展住房信贷业务”，“对符合条件的房地产开发企业和开发项目也要继续加大支持力度”等， “四两拨千斤”，只用几行字就把央行121号文件严苛的28条全面击溃。

　　从后期的执行效果看，虽有土地和信贷两扇宏观调控的闸门，但无论是哪一扇闸门都没有对楼市起到显著成效。反而出现了一些反向效果，即供需反向。

　　央行前副行长吴晓灵后来回忆时说，当时房地产刚出现了不理性的苗头，如果能按照各部委拟定的政策框架实施的话，也不至于造成后来如此不理性的结果。

　　2004年，中国的投资过热逐渐呈现，钢铁、电解铝、纺织等行业出现产能过剩，并形成了“煤、电、油”的紧缺局面。数据显示，2004年一季度国内固定资产投资增速甚至达到43%。

　　与此同时，房地产市场以上海及其周边地区为标志，进入了“量价齐涨”的新时期。

　　上海统计局的统计数据显示，2004年上海的房地产价格上涨了14.6%，创下了房改以来的峰值。实际上，公布出来的房价涨幅如此之高，但奇怪的是这些权威数据市场上从来没有人相信。

　　人们更相信自己的眼睛，不相信数据。位于上海市普陀区的中远两湾城，首期开盘均价不足每平方米4000元，至2004年8月11日四期开盘均价突破1万，并营造了100多人排队5天5夜购房的骇人场面;而同样位于静安的中凯城市之光，从2004年1月16000多元／平方米的销售均价起，到9月份，均价已达22000元／平方米，12月已经达到27000元／平方米。

　　直接数据难得，间接数据足可说明问题。例如，1990年上海房地产增加值占全市GDP的比重为0.5％，到2004年这一数字激增至7.4％。

　　中国社会科学院金融研究所尹中立博士估计，最近几年，各级政府出卖的土地收入每年都有5000多亿元，有些地方政府的预算外收入70%以上靠出售土地上获得。

　　政府与土地之间的利益关系严重扭曲了土地市场的正常交易秩序，这是中央的房地产调控政策难以有效的重要原因之一。虽学者官员疾呼改善中央政府与地方政府事权与财权分配，推出物业税，以抑制土地财政膨胀，无奈改革牵涉领域繁复芜杂，况简单手段即可解决复杂艰难财源问题，戒掉懒政之瘾何难!

　　制度缺陷难以在短期内得到解决，因此房价的涨势也就不可能在短期内得到有效控制。

　　中央相关部门审时度势，确立“控制固定资产投资过热和某些行业投资过热”为宏观调控首要任务，紧缩“地根”和“银根”两大闸门成为主要手段。

　　以“铁本”事件的整肃为标志，不少行业的投资冲动被暂时遏制，而银行信贷增长亦出现急速的滑落。在江浙地区，在铁本事件之后，当月信贷新增几乎为零。

　　而在“地根”方面，则以2004年7月，国土部和监察部联合下发的71号文为标志，开始启动土地公开招拍挂转型，被称为“813大限”。

　　该文规定，2004年8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权必须以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。

　　相比原来的出让方式，土地“招拍挂”在一定程度上遏制了腐败寻租行为，净化了土地市场，但是其存在的问题也日益明显。

　　地方政府对土地的垄断，指望土地市场实现市场化均衡极不现实，只能往想要的方向发展。开发商心领神会，不惜血本地出价拿地也是“恶胆丛生”。一个惊人的例子是，截至2007年7月末，碧桂园总土地储备量达到4500万平方米，成为中国最大“地主”。据中国房地产TOP10研究组统计，2007年我国百强房地产企业“囤地”高达381万平方米。

　　另外，地价的飙升与房价上涨相辅相成，互相促进。2007年的“长沙地王”则只是极端而已以所拿地价估算，到开发销售时，至少提高所在区域楼盘家每平米7000元。

　　因此，从后期的执行效果看，虽有土地和信贷两扇宏观调控的闸门，但无论是哪一扇闸门都没有对楼市起到显著成效。反而出现了一些反向效果，即供需反向。

　　导致供需失衡的根本的原因在于，紧缩“银根和地根”只是更多抑制了供给，而对需求的抑制却微乎其微。

　　沸沸扬扬争论似乎真理越辩越明，共识似乎也部分达成，不过行动速度比不上口水。争论最终在房价的快速上涨中被淹没了。

　　上涨的动力来自两方面:一是投资的盛行，除了温州等炒房团外，外资的贡献不可小觑。自2002年底，人民币出现升值压力以来，大量外资进入中国，而其中相当部分结汇后进入了房地产市场;二是，2004年至2005年的房贷新政，导致供给减少，在刚性的需求面前，供需缺口进一步拉大。

　　从前者来看，来自某国有银行上海分行的数据显示:2004年8月起，该行个人客户结汇量连续大幅攀升。8月份整月交易总金额达到1.8亿美元;9月份交易量又较8月份提高了17％;10月底，客户要求把美元兑换成人民币的交易量又猛增了34％。

　　这种结汇的势头在2005年依然继续。银行的分析人士指出，其中约有30％－40％结汇后投向了房地产。

　　而上海的某港资银行人士也告诉记者，以他们行当业务量为例，在严格的标准审核下，2004年8月份以来每个月符合条件的非居民个人按揭贷款依然可以达到5000万美元。

　　一个可关注的事实是:上海的房价已经远远高出了居民的可支配收入。据统计，早在2002年10月，上海的套均总价已经达到96万元，是家庭年平均收入的近20倍。真实性需求会如此强烈？

　　研究人士判断，外资份额虽小，但因为购买的主要是中高档楼盘，所以对上海楼市的影响不可小觑，已经成为左右中、内环线价格的一股重要力量。

　　上海房地产统计数据显示，截至2005年11月份，住宅竣工面积为37964万平方米，同期销售面积39084万平方米，供需缺口达到1120万平方米。

　　从2004年开始，“地根”和“银根”手段，已经对房地产的供给构成了负面影响。2005年，为“抑制房价过快上涨”和打击投机炒房，相关部委继续从“抑制投资需求”对房地产发展进行调整，但实际结果是在投机需求得到一定抑制的同时，也减少了供给。

　　2005年3月份开始，“旧国八条”、“新国八条”、期房限转等密集实施。政策的主要着力点是:一是严格土地管理，限制别墅等高档房用地供应;二是严禁囤地行为，满2年为动工的无偿收回土地使用权;三是对个人购买住房不足2年转手交易的，按其取得的售房收入全额征收营业税。

　　2005年前三季度，中国的房地产业投资增幅逐月下降，前三个季度增长22.2％，比全社会投资增长低3.9个百分点，比城镇投资增长低5.5个百分点。

　　2005年，上海继续领涨全国，当年房价上涨9.2%，而同期全国房价上涨6.5%，北京上涨7.4%。

　　而富有戏剧性的是，在这一年，政府正式把“调控房地产价格”写进了文件，而也正是这一年，出现了房价越调越高的戏剧性变化，并由此引发了一场“政府该不该干预房地产市场”、“政府调控之手到底该放在何处”的争论。

　　2005年6月，在中美新市场经济北京论坛上，建设部住宅产业化促进中心副主任梁小青提出，市场经济形态之下的行业调控，政府干预是必需的。她提出了三点理由:首先住宅不同于其他产品，不可能绝对市场化进行生产交换，来实现它的价值，最关键是因为土地的分配要受到限制;其次，住宅是生存的必需品，政府不能完全放开监控，而去通过市场来调节。再次，国家应该保障中低收入者的住房问题。

　　银河证券首席经济学家左小蕾也认为，土地不可再生，资源稀缺，政府调控应该。

　　但反对之声同样强烈:政府的职责应该是防止“哄抬”房价而获取暴利的行为，而不是控制需求或者控制供给，更不是人为地控制价格。

　　北京万通集团董事局主席冯仑说，政府出台的房地产措施，已经由宏观调控“演变为微观管理”，而这些表明了行政手段的逐步强化。

　　华远董事长任志强认为，政府一直采用市场经济手段解决非市场经济的政府责任问题。政府要解决由政府承担的低收入住房制度保障问题、夹心层(中低收入阶层间的部分)的贴租贴息、特殊住宅金融的保障办法，这样才能确保不管用什么宏观调控进行市场调节，都不会影响到居民居住问题。

　　沸沸扬扬争论似乎真理越辩越明，共识似乎也部分达成，不过行动速度比不上口水。争论最终在房价的快速上涨中被淹没了。

　　而如今，六年尝试，房地产发展功能、思路既已厘定，中央此次意在发展保障性住房刺激经济，其实意图本已明确。而此时若重祭房地产(商品性地产)棋子功能，大幅放开信贷政策，也是过犹不及，再回复老路。

　　如果说2005年之前的房地产市场是以上海为中心，带动整个江浙一带的上涨，那么从2006年开始，房价上涨主战场则兵分三路，一路向北直奔北京，另一路南下深圳一带，第三路则向中部等内陆城市挺进。

　　一位业内人士曾风趣地指出，如果说这一阶段的特点，那就是房价在调控中“普涨”的两年。

　　统计局的统计数据显示，2006年，全国70个大中城市房价平均上涨5.5%。据统计，2006年12月份北京、深圳稳居全国房价上涨最快的城市，分别达到北京10.4%、深圳10.0%。

　　2007年，房价更是暴蹿!全国70个大中城市房价平均上涨7.6%，分地区看，同比涨幅较高的主要城市包括:乌鲁木齐25.3%、北海19.3%、惠州19.0%、北京17.5%、南宁17.4%、宁波17.3%、兰州16.7%、重庆15.9%和长沙15.1%等。

　　但与2005年的调控所不同的是，这一时期的调控中，不再“控制住房价格”，而改为“调整住房供应结构”和“稳定住房价格”。这种微妙的变化，亦显示了政府既要稳定房地产市场，又要保持经济平稳发展的平衡。

　　2006年5月，九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》被国务院转发，被称为37号文。著名的“90/70”政策就是这一文中提出。

　　所谓的“90/70”政策就是:套型建筑面积90平米以下的住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

　　但由于该政策对于“90/70”的内涵，是指单个开发项目还是城市总体规划，并未明细，从而在实际执行中效果不佳。

　　这一期虽然政府达成共识，加大了对廉租房和经济适用房的建设，以次解决民生问题，但是资金、规划都未落到实处，效果可想而知。

　　2006年-2007年，多种因素叠加，央行虽极力对冲，但流动性过剩问题仍不能控制，而大量的货币流入和股市财富效应，让原本冲动的房地产市场如脱缰野马，狂奔不止。

　　由于2003年7月汇改以来，中国的一直保持着“小步快跑”的稳步升值策略，从而导致人民币升值的预期不断强化，并导致国际热钱大举涌入。从2003年底到2007年底，中国的外汇储备从4033亿美元飙升到1.53万亿美元，外汇占款而增加的基础货币投放，成为国内流动性过剩的主要原因。

　　而流动性过剩导致了两大后果:一是资产泡沫泛起，包括了股市，亦包括了房地产市场。二是物价的快速上涨，通胀压力剧增，2008年2月，中国的CPI达到了8.7%。

　　为控制资产和物价的上涨，央行展开了一场史无前例的流动性大战。2007年，央行十次上调存款准备金率，6次加息，并严格控制信贷规模。

　　而尽管实行了严格的流动性调控措施，但是截至2007年底，广义货币供应量(M2)仍增长16.72%;狭义货币供应量(M1)余额增长21.01%，依然处于“流动性过剩”状态。

　　由此导致的一个戏剧性变化是，流动性泛滥继续强力支撑全国房价上涨，而信贷紧缩却导致房地产开发商的资金链却捉襟见肘。

　　数据显示，2006年上海中资银行向房地产开发贷款增量为427亿元，当年完成房地产开发投资金额为1276亿元，两者比例约为1:3。2007年房地产开发贷款仅增加37亿元，完成房地产开发投资仍达到1308亿元，两者比例降至1:36。2008年3季度，上海房地产开发贷款增量变为-28.8亿元。

　　正因为宏观经济环境已经发生了明显的变化，因此政府对房地产的再次调控就进退两难。而2006年出台的“国六条”的措辞中已经隐约可见政府的矛盾心态。

　　一方面强调房地产行业存在的问题，认为“房地产领域的一些问题尚未根本解决，主要是少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱”。

　　另一方面又强调，“房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持整个经济平稳较快增长”。

　　在此阶段，控制房地产的信贷风险成为决策层着力的重点之一。对此，央行在2007年9月指出，住房问题是重要的民生问题，但房地产信贷增长过快、竞争过度、违规过多，特别是擅自开展加按揭业务，加大了房地产市场风险。而从日本和香港的房地产泡沫、美国次贷危机中，应该吸取教训。

　　2007年9月，央行和银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。

　　富有戏剧性的是，时过4年，再次提到了“提高二套房首付款比例和贷款利率”的要求，与当年的121号文不谋而合。

　　由于再次将“第二套房”的标准制定交给了商业银行，从而导致在此后的2个月时间里，商业银行实际操作中无所适从。而最终导致2007年12月份，央行出面解释关键词。

　　2008年，当从紧的货币政策依然在继续加码之时，美国次贷危机已经演变成一场全球金融危机，而当政策急转掉头之时，经济下滑已经成为不争的事实。

　　而2008年的房贷新政能否有效执行下去，如何执行，还未理清。而反观过去五年，政策游离不定，动辄即改，无法连续，必然是认识错位，极易为一时时势左右。

　　而如今，六年尝试，房地产发展功能、思路既已厘定，中央此次意在发展保障性住房刺激经济，其实意图本已明确。而此时若重祭房地产(商品性地产)棋子功能，大幅放开信贷政策，也是过犹不及，再回复老路。

　　搪塞中国这样一个恒久处于住房难的大国来说，2001年最令人鼓动的转动即是握别了城镇住房短缺时期。天下城镇人均住房修建面积突破20平方米，到达中等收入国家水平。与此同时，理论界与财产界就“泡沫论”、“过热说”孕育发生了猛烈的争论，研究房地产市场的谋划生长趋向，把握市场的时机与危害，直接关连到房地财产与住房金融的妥当运行，也是关连到国家议决拉动内需实现黎民经济良性循环的紧张课题。

　　新中国建立以来，房地财产的三次重大生长均出如今革新开放以后的近20年，每次都出现6～8年的周期性规律。第一次热潮期来自80年月初期，革新开放带来了黎民经济的快速生长和社会财产迅速增长，农业及屯子经济实现凌驾生长，国有企业在短缺经济中购销两旺。在这种情况下，恒久以来人们求之不得的住房题目开始得到关注，构造、企奇迹单元开始兴建职工住宅，并以福利情势分配给员工，这种解困式的住宅大多数制作于本单元周边的空闲地皮上，虽然没有如今小区的范围与情况，但总量相当巨大。这些房产至今仍然是城镇中等收入群体的主要寓所。第二次热潮期肇始于1988年《宪法》和《地皮管理法》修改之后，地皮使用权可以有偿转让，使房地产作为商品流通有了执法依据，这股蕴藏的住房需求在同道南巡发言后发作出来。其时房地产热门地域主要会集于经济发达的南部沿海都市，比喻，海南、广州、珠海、北海等，而房地产类型也会集于写字楼、宾馆、旅馆及别墅，其贩卖工具主要是其时如雨后春笋般出现的种种公司和旅游度假等社会需求。这一特别的热潮阶段由于盲目圈地、盲目开发、盲目投资、价钱炒作，而于1993年上半年落下帷幕。第三个热潮期肇始于1998年国家住房制度革新。制止福利分配住房实验钱币化住房补贴，彻底转变了人们的住房斲丧观念，有用拉动了社会需求。特别是东南亚金融危急以后，国家苏醒地相识了中国房地产恒久低价运行，市场尚未开发的现实，接纳了启动和扩大内需，推进住宅配置的政策，从而刺激了住宅斲丧，发动了黎民经济的连续快速生长。

　　从西方发达国家的房地财孕育发生长进程来看，都有着周期性规律。而我国短短20几年的房地孕育发生长历程其周期性也特别显着，即房地财产总是从冷落走向繁荣，而房地产市场一样平常不会永世连续繁荣，它总是与经济增长质量、增长速率、市场需求及购置力讨论在一起，并在热潮期以落伍入调解期，在调解中酝酿新的热潮。

　　把握房地产市场周期性厘革规律，有利于调控市场供求抵牾，制止社会资源浪费，优化社会资源配置。同时，也有利于准确把握住房金融的谋划战略，议决优化资源配置调治市场举动，躲避行业危害乃至金融危害。下面临当前正处于第三热潮期的房地产市场举行扼要的阐发。

　　只管“泡沫论”、“过热论”仍然不绝于耳，但是，从去年起人们预言的“房地产冬天”仍然没有到来，乃至今年上半年房地产市场仍然坚强地攀升。今年1～5月，天下房地产共完成地皮开发面积3771万平方米，同比增长43.7%。房地产施工面积到达43112万平方米，其中新开工面积14355.8万平方米。房地产开发到位资金3105亿元，同比增长35%，比上年同期增幅高14个百分点。在上述到位资金中，房地产开发企业自筹资金971亿元，同比增长39.5%；国内银行贷款790亿元，同比增长35.9%；使用外资50亿元，同比增长15%，也出现规复性增长态势。今年前5个月房地产累计竣工面积4076万平方米，同比增长18.7%，其中，商品住宅竣工面积达3392万平方米，同比增长17%；商业用房竣工面积同比增长37%。另外，从贩卖情况来看，今年1～5月份天下实现商品房贩卖4564万平方米，同比增长20.3%。这一增长速率是在2000年和2001年连续两年旺销基础上实现的。那么，怎样相识连结房地财产连续增长的动力之源呢？

　　1.黎民经济的连续快速增长。近几年来，我国黎民经济增长率连续凌驾7%，高经济增长率和良好的经济增长质量可以推动都市化范围的不停扩大，大量农转非生齿涌入都市一定要实现住房斲丧，从而为房地产市场带来新的购置力需求。黎民经济的连续快速增长，也使都市中低收入劳动者的经济收入连续增长，这在一方面“激活”了中低收入者的购房需求，为房地财产的连续生长塑造了最普遍的斲丧群体；另一方面，也使原来购置力较强的斲丧者提升了斲丧条理，从而推动着住房品格的不停提升。因此，经济增长速率与增长质量是决定房地孕育发生长的条件与基础。

　　2.体制与机制的市场化。恒久以来，我国主要靠国家和团体来建房分房，这种提供模式是中国都市住民居住情况差的主要缘故原由。国家住房制度的革新，把建房与购房一同推向市场，从而使住房成为自由流通的商品。市场机制的引入，使建房者成为自尊盈亏的法人，购房者用钱币去选择顺应小我私家需求的商品。这种产权的明了化、个体化，催生了当前这个天下上最大的房地产市场，而这个巨大而且日益增长的市场需求，正是我国房地财产几年来连续火爆的载体。

　　3.与斲丧观念更新配套的住房按揭贷款。市场经济不光提升了购置力，更紧张的是催化了人们全新的斲丧观念。20世纪80年月以来在市场经济体制下就业的劳动者，大多数不会等到攒够钱以后再去买住房，而是充实使用住房按揭贷款来实现“居者有其屋”。据统计，70%以上的购房者都市选择使用银行住房贷款。现在天下商业银行小我私家住房按揭贷款已经凌驾6000亿元。大量的按揭贷款间接注入和不停递增的住房开发贷款已经成为支持房地产市场最紧张的资金源头。

　　只管我国当前新一轮房地产市场热潮有着良好的市场基础和政策基础，而且这一轮热潮尚处于非“泡沫”的良性增长历程，但是，市场规律证明：一个谁都能赚到钱，乃至得到暴利的行业肯定是危急四伏的。大概我们面临的市场恰正是拐点前的最高峰，由于市场自我调控和开释危害的信号已经展现。

　　第一，商品房空置率增长，凌驾危害控制线月国家统计部门在发表了1999年商品房空置量之后，我们很难查找到有关空置量最新、最权威的资料，但仍然可以议决商品房景气指数、产销率、空置面积增长率等指标推算出这一数据。据《中国房地产报》2002年6月26日的消息：“5月份商品房空置面积的分类指数值为95.7点，比上年同期增长2.9点。作为逆指标，此项指数增长，评释商品房空置面积增长幅度出现反弹。今年1～5月份，天下商品房空置面积增长幅度为8.2%，显着高于去年同期增长2.3%的水平。”该报7月1日还表露：到2002年7月，天下商品房空置总量在12000万平方米以上，其中空置凌驾一年以上的占50%以上，占压资金凌驾2500亿元，居中国各行业不良资产之首。并进一步指出，眼下的“商品房空置率”应该在26%左右，而美国商品房空置率约为7%，香港3%～4%。当空置率凌驾10%的时间，就已经是超警惕线运行了。

　　第二，房地产市场体温仍在升高，业外巨子抢滩房地产。2001年天下房地产到位资金到达7378亿元，比上年增长29.8%；现在年前5个月，房地产到位资金已达3105亿元，同比增长35.9%。即是在这种情况下，传统的家电厂家“海尔”、“美的”、TCL、“康佳”正在放肆进入房地产，饲料大王四川新盼望团体也斥资30亿元进军地产。一批上市公司，诸如“数源科技”、“亚华种业”、“益鑫泰”、“经纬纺织”，乃至“遐想团体”、“三九药业”也争相跻身房地产。在这种一壁是商品房空置率扩张，一壁是新开工楼盘大幅增长的气氛中，新企业持巨资再度剧烈加入，势必加剧房地产市场的危害。

　　第三，房价增幅回落，贩卖趋淡。与房地产开发连续升温相对应的是市场反应淡漠。今年前5个月天下商品房匀称价钱为2290元／平方米，同比降落3.3%，增幅比上年回落15.6个百分点；商品房贩卖面积为4564万平方米，同比增长20.3%，但增幅比上年同期回落8个百分点。

　　我们偶然讨论房地产市场是否“过热”或存在“泡沫”，但却关注房地产市场的生长趋向与危害动态，由于这直接关连到住房金融的谋划取向，同时也是优化信贷资源配置，引导房地财产及房地产金融连续妥当生长的条件与基础。

　　面临我国房地财孕育发生长的现实，住房金融的谋划取向宜分为短期调治目的与恒久生长目的两步运行。短期目的以调治市场供求抵牾，束缚房地产开发，拉动市场斲丧需求，前进市场购置力，消化现有空置商品房为主。远期目的则包罗优化信贷资源配置，提升国内房地财产竞争本事，前进住房金融服务质量，推进住房金融市场化，促进我国房地财产连续、妥当、高效运行等内容。

　　1.调控房地财产名誉总量，束缚市场扩张范围与速率。房地财产是黎民经济的敏感财产，调控适当，市场生长妥当范例，将对黎民经济孕育发生强劲的拉行动用。同时，这又是一个高危害财产，若永劫间内生长失控，极易孕育发生经济泡沫，对黎民经济造成重大危害。早在1999年国家配置部就夸大房地财产的“总量控制”与妥当生长，但由于房地财产的诸多调控手段分别归属于各都市的计委、建委、计划、地皮、房地产管理等差异职能部门，由于“各管一段”，就难于形成团体的客观调控协力。在市场繁荣的条件下，控制哪一个项目都是“得监犯”的差事，这种谁都管，一定形成谁都不管。因此，“总量控制”的要害，一是把上述疏散的职能归集于一个权威部门，这个部门凭据房地孕育发生长速率、市场价钱和房地产积贮控制警惕线来实验宏观调控与微观调治。二是由人民银行凭据天下的房地财产运行指标，在肯定时间和空间领域内提出房地财产授信总量，并剖析到国内商业银行，使用信贷对资源配置的引导与调治作用调控房地财产的妥当运行。三是商业银行要在确切防控危害的条件下，对都市地皮管理中心发放地皮储备贷款，议决强化地皮资源的宏观调控本事，张弛有序地调治房地产开发范围与市场供求关连。四是商业银行增强对优质开发企业的挑选，议决发放项目储备贷款等要领，重点支持一批气力强、信誉好、具备品牌上风的大型房地产企业，更好地调治市场和引导市场。

　　2.适度控制住房开发贷款增量，调解房地产开发贷款的内在结构。房地产开发总量的扩张与国内银行住房开发贷款增长较快亲昵相干。比喻，在今年的新增房地产开发投资中，国内商业银行贷款较同期增长35.9%，这说明，资金情况的宽松助长了房地产开发的提速。在充实盘算现有空置房及已开工新建商品房的市场消化本事的基础上，充实运用信贷杠杆，少投放乃至短期内不投放住房开发贷款，调治市场商品房的提供量，既可消化“泡沫”压力，又有利于低落房地产市场和银行贷款两方面危害。必须指出，控制开发贷款总量扩张，并不意味着不放款，而是会集精神调解住房开发存量贷款的地域结构与客户结构。现在，我国房地产市场发育很不屈衡，局部过剩与局部短缺并存，在调解存量上一方面是要压缩空置房数目大、地域价钱及贩卖降落地域的开发贷款总量，投向市场商品房提供不够、价钱攀升的地域，以到达地域内的平衡生长；另一方面是清收资质低、库存商品房积贮、竞争本事差的开发企业贷款，将腾出的资金投向资质高、品格好、气力强、市场竞争本事强的企业。我国商业银行房地产开发贷款投向疏散、调控本事差、危害相对较高的题目比力广泛，议决这种调解，既是商业银行优化贷款客户结谈判低落贷款危害的须要，也是打造房地产民族品牌和作育大型开发龙头企业的须要。

　　3.积极拓展住房按揭贷款市场，促进房地财产的良性循环。中国的房地产市场托付了太多的盼望：国家靠它拉动内需，支持黎民经济的连续康健增长；房地产企业靠它创造利润；老黎民靠它革新居住质量，谁也不盼望这个市场垮下去。维持市场妥当运行的条件是供求平衡，而积极拓展住房按揭业务，加大小我私家住房斲丧贷款投入，既可以前进都市住民的购置力，又可以促进空置商品房的贩卖。虽然，管理空置房题目须要来自社会各方面的配合开心。首先，地产商要让利贩卖，把价钱降下来；其次，政府及有关部门要把地皮出让金和种种税费降到一个公正水平，加大住宅价钱的下调空间。倘使现有的库存商品房价钱降落30%～40%，使中低收入阶级能够买得起房，那么斲丧群领会迅速扩大。实事求是地阐发，现在已经住进小区的住民以国有及私企老板、高薪行业职员、部门政府公务员等中高收入阶级为主，商业银行现行的住房按揭贷款条件也更适用于这一少数群体，制约了住房金融的生长空间。而中等及其以下收入的财产工人、市肆及服务业的业务员尚无本事购置新的房产。而这个最宽大的群体，才是真正支持房地产市场的主体。商业银行要积极启动中等收入群体的住房斲丧贷款市场，低落条件，简化手续，使中等收入的斲丧者能够拿到住房贷款。

　　4.启动住房公积金贷款市场，拉动住房市场需求。我国从1991年起，创建了住房公积金制度。住房公积金是城镇工薪阶级购建住房的相助相助资金支持体系，搪塞促进城镇住房革新、完满住房提供体系、革新中低收入家庭居住条件有着普遍而深远的影响。到2001年末，天下住房公积金归集额已经到达3326亿元，而住房公积金贷款累计发放额只有820亿元，仅占归集额的24.65%。住房公积金制度的创建搪塞推动住房市场化，促进房地产市场的生动发挥了紧张作用。但是，在具体运行中也存在一些题目，比喻，归缴力度不够，一些单元欠缴或不缴住房公积金，影响了公积金归集额的增长；已归集的住房公积金管理存在缺陷，发放了大量难以收回的非住房性子的贷款，乃至资金被挤占、分流的征象也很广泛。现在，最要害的题目是5.实验住房抵押贷款证券化，进一步拓宽融资渠道。现在，商业银行住房按揭贷款的最恒久限为30年，匀称限期约7～8年。但是，商业银行用于发放贷款的资金源头主要是存款，而存款中比重最高的又是活期存款，这样就孕育发生了住房按揭贷款与银行资金源头限期上的不立室。这种反差随着住房按揭贷款的迅速生长而不停扩张，从而使银行信贷资产的活动性指标受到影响。为管理短期资金恒久占用题目，西方商业银行的通行做法是在政府的支持下，刊行住房抵押贷款债券，向全社会召募按揭贷款资金源头。今年一季度，中国配置银行住房抵押贷款证券化试点方案已经完成向中心银行和国务院的上报事情，年内即将运行。

　　现在，我国有着普遍的房地产市场需求和巨大的住房按揭贷款市场，加之现在天下住房按揭贷款已凌驾6000亿元，开端具备了发债范围，而住房按揭贷款又是不良率低于1%的“杰作信贷板块”，具备刊行住房债券的条件。当务之急是国家应该尽快将这一构想付诸实践：尽快组建从事住房抵押贷款证券化业务的专门机构，由其按范例化的尺度向商业银行收购小我私家住房抵押贷款。证券机构以小我私家住房抵押贷款的不停还本付息作为支付债券利息的资金源头。这种以小我私家住房斲丧信贷为支持，以债券融资为载体，实现证券资本市场与钱币信贷市场的良好链接，不光使商业银行的住房按揭业务有了恒久稳固的资金源头，而且也形成了住房信贷业务和住房融资业务的一体化运作，推动了住房金融和房地产市场的良性循环与可连续生长。

　　6.入世后我国房地产金融业面临的寻衅与生长。加入WTO以后，外资银行趋利性的素质必将导致对低危害、高效益信贷板块的竞争。首先，房地产金融竞争加剧，信贷危害扩张。现在，外洋资金气力富厚、管理先进、技能一流的至公司、企业团体，议决直接投资谋划房地产和在股票市场参股、控股等间接要领参与我国的房地财产。与之相比，国内房地产开发企业无论在资金气力、谋划机制、品牌商誉等方面均处于劣势，而原来在地皮使用、项目取得等方面的上风不复存在，谋划危害渐渐扩张。而这些企业的开发贷款绝大多数为国内商业银行提供，在债务软束缚的情况下，国内房地产开发企业的市场危害和谋划危害一定向银行转嫁。其次，外洋房地产金融机构特别是按揭贷款使用履历富厚，技能先进。美国早在1934年就建立了联邦黎民抵押协会，开始房地产金融二级市场使用，现在住房按揭贷款余额25000亿美元，是我国同类贷款的35倍，而我国至今尚未创建房地产金融二级市场。外洋房地产金融机构搪塞房地产开发贷款、住房按揭贷款、房地产信托、房地产租赁、房地产保险等业务有着一整套完满的使用范例和相当富厚的管理履历，而我国却相差甚远。再次，国际经济变更状态对我国房地产金融的影响加大，加入WTO使国内房地产市场脉搏与国际市场趋于同等，这是好事，但也必将面临阵痛：国际经济循环将加剧对国内房地产投资、房地产开发谋划、房地产中介服务的打击，与之相关联的国内房地产信贷、房地产保险、房地产信托投资也将受到影响。特别是在房地产市场升温的市场条件下，外资大量涌入房地产，极易引发经济泡沫，一旦泡沫幻灭，直接导致金融机构的贷款危害，乃至引发金融危急。

　　面临这种寻衅，国家、房地产企业和国内商业银行要充实发挥自身上风，增强应变本事，开心把握竞争自动权。一是在谋划理念上有所创新。国内商业银行要在房地产信贷营销理念、市场营销战略、服务手段、运作机制等方面加大创新力度。要尽快研发与推广顺应市场需求的新的房地产信贷产物，比喻，试办外国人士住房按揭贷款、住房储备、衡宇中介业务相助、住房保险以及住房抵押贷款证券化等新的金融服务，增强生长后劲。二是金融管理者要强化房地产金融市场的宏观调控本事，在授信、融资及开放房地产金融二级市场方面加大革新力度，配置和打造国内房地产物牌企业，增强其竞争气力和市场驾御本事。三是前进现有的住房斲丧贷款产物的竞争本事。面临外资银行直接参与金融零售业务的寻衅，国内商业银行要确切转变小我私家住房贷款品种单一，贷款要领、限期、利率、首付比率等方面苛刻、僵化及在贷款保证抵押方面手续繁杂的现状，增强住房信贷产物的市场弹性。四是加速房地产金融人才的作育。入世以后，房地产金融市场主体的庞大化对从业职员自身素质提出了更新、更高的要求，作育一批醒目外语、盘算机、房地产投资、房地产评估、财政阐发、证券融资等方面的专业人才和复合型人才是应对寻衅的迫切需求，也是提升竞争本事与生长本事的战略选择。

　　随着城镇住房制度改革的深入推广，优惠房成了老百姓关注的话题。同时，有关法规在实施过程中，出现了尚待细化或是缺乏规范的问题。在审判实践中，如何处理优惠房纠纷也是一个有待商榷的焦点。以下是笔者对此问题的一些初步探讨。

　　优惠售房一般是指标准价售房和成本价售房。1991年12月31日国务院《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》规定：职工购买公有住房，在国家规定标准面积以内的，实行标准价。购房后拥有部分产权，即占有权和使用权、有限的处分权和收益权；可以继承，可以在购房五年以后进入市场出售或出租，原产权单位有优先购买权和租用权。售房收入扣除有关税费后所得收益，按政策、单位、个人的产权比例进行分配。职工拥有部分产权的住房，在自用和自住时受到法律的保护；按标准价购买的房屋投入市场时，则受到法律的约束，不得高价出售或出租。标准价售房的产权性质应是有限产权。职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权的比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房一般住用五年后方可依法进入市场。在同等条件下，原售房单位有优先买卖、租用权。原单位已撤销的，当地人民政府房屋管理部门有优先买卖、租用权。售、租房屋的收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用五年后可进入市场。在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。（国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》国发〈1994〉43号）成本价售房的产权性质是全部产权，但其买卖也有一定条件。职工按标准价或1993年（含）以前按优惠价购买的住房，职工享有部分产权，产权比例为成本价产权的94%.（北京市房改办《关于购房职工调整住房等有关问题的补充规定》）

　　1有限产权优惠房购买人有完全的占有权和使用权，按份共有必须经协调一致，才能对整个房屋行使占有权和使用权。

　　2有限产权优惠房购买人申请的是私人产权证，只是产权证上注明部分产权字样，而按份共有人是共有产权凭证。

　　3有限产权优惠房购买人可以不经补贴单位同意，由其继承人继承优惠房，五年后补足差价还可流通；而按份共有继承人不能就整个房屋继承，更不能未经其他人同意将公有房屋出售给他人。

　　4有限产权优惠房购买人自行负责自用部位和自用设施的维修养护，费用自理；而按份共有人不需对自用部分和自用设施承担全部维修费用，其他公有人也有义务承担。

　　（1）平等保护产权人合法权益，只要通过合法途径取得优惠房产权的均平等受法律保护。优惠房产权取得方式主要有：买卖、继承、离婚等。产权人通过买卖合同交清了房款，依法取得了产权证，补贴单位一房卖两户应支持产权人合法权益。产权人取得优惠房产权，同等受法律保护。补贴单位以居住方非单位职工为由主张全部产权，不予支持。

　　（2）平等保护优先购买权。《城市私有房屋管理条例》第十一条规定：房屋所有人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。原承租户、补贴单位各自享有的优先购买权同等受法律保护。如补贴单位将已承租给甲的房屋卖给乙，则侵犯了原承租户甲的优先购买权，其买卖行为应认定无效。如产权人未征得补贴单位同意，将优惠房投入市场出售，则侵犯了补贴单位的优先购买权，对该买卖关系依法不予保护。

　　房屋买卖双方在自愿基础上签订房屋买卖协议。该协议在不违背有关法律、法规的情况下，一经成立即对双方产生约束力。双方应自觉履行合同条款，自愿接受合同所规定的权利和义务，出现纠纷首先依照合同处理，其他人不得予以限制。

　　在婚姻存续期间，夫妻双方以工龄优惠购房的，应视为自愿投资.由于职工的工龄优惠只可使用一次，这种投资是有风险的。在离婚时，未计入全部工龄的一方当事人以自己的全部工龄要求补偿，不应予以支持。

　　（一）调离：职工以优惠政策购买单位住房，在其调离单位时，单位要求职工返还以优惠房时，应首先尊重双方自愿签订的房屋买卖合同。合同有约定的，从约定；无约定的，对单位之要求不应予以支持。

　　如某电器公司诉王某腾房一案。王某是该电器公司职员。1991年3月，该公司为解决本公司职工住房困难开始在职工集资建房。王某自同月25日至1992年8月20日分三次向公司支付了八千元住房集资款。1992年底王某入住争诉之房。1993年5月，公司所建住房参加住房制度改革。双方于同月25日签订职工购房协议书，其中约定：如王某调离公司，需在三个月内完整无损交回住房，由公司另行处理。电器公司按照政府主管部门规定退给王某房款，不付利息。协议签订后，王某以标准价一万三千六百四十九点八元的价格购得该房。同年6月28日，北京市房地产管理局向王某颁发了印有优惠出售住宅字样的房产所有证。1996年4月，王某向电器公司申请调离。同年8月电器公司进行以标准价过渡成本价房改，王某未办理。1997年2月王某正式调出电器公司。电器公司多次通知王某腾房未果，遂起诉至法院，要求王某立即腾退房屋，由公司退还王某购房款。此案，电器公司职工王某按优惠售房政策购买单位住房，依约交足房款，取得了房产所有证。王某依法对争议房享有部分产权.职工以标准价购买单位住房，取得了部分产权，虽然只有有限的处分权和收益权，但享有完全的占有权和使用权。单位不能随意侵犯职工的占有权和使用权。然而，合同是双方当事人真实的意思表示，是双方当事人之间的法律。契约自由是合同的价值所在。双方签有购房合同的应从合同。房屋买卖双方在合同中明文规定了职工在调离该单位时，应腾退房屋。王某在购房后，未参加标准价过渡成本价的房改。购房协议系双方自愿签订，协议内容符合法律规定，并对双方均具有约束力。故王某正式提出调离电气公司时，应遵从合同，履行双方达成的协议，腾退争议房。

　　（二）离婚：职工取得产权后发生离婚的法律事实，引起优惠房分割，属合法民事行为。补贴单位不得以非本单位职工为借口，侵犯产权人利益。在诉讼中，审判机关不用征得补贴单位同意即可将优惠房当作夫妻共同财产依法进行分割。在分割时，应本着照顾无过错方，照顾妇女儿童，照顾有残疾的一方，照顾无房方的原则处理。审判实践中有如下几种分房方案可供参考：

　　由有关房地产价格评估单位将优惠房作价，按商品房市场价分割。得房一方给予对方市场价之百分之九十四的一半价格。如双方均愿出资的，可由法院主持对房屋进行竞价，出价高者得房。如双方均不愿出资的，可采取如下方案（2）换房：一方得房，并为另一方提供一套住房。这套住房可以是私房，由双方在房管部门办理房屋过户手续；也可以是承租房，在一定时期内由无房方享有居住权，并由得房方给予一定经济补偿。

　　（3）合居：在双方就住房问题无法达成协议，且单位亦不能另解决住房的情况下，只能由双方合居争议房，维持共有状态，直至双方能够解决为止。

　　李某，男，六十四岁，汉族，退休干部。刘某，女，五十五岁，汉族，无业。李某与刘某再婚前，已在本单位取得一套优惠房。再婚后，李某单位进行标准价过渡成本价房改，刘某自愿使用自己的工龄与李某参加房改，使李某少花1150元取得房屋的全部产权。再婚四年后，李某起诉离婚。刘某同意离婚，但以居住房取得全部产权使用了自己的工龄，且自己无其他正式住房为由，要求取得房产权。有意见认为，李某购房使用了刘某的工龄优惠，应视争议房为夫妻共同财产，刘某又无其他正式住房，因此应将房屋所有权平均分割。也有意见认为，李某再婚前已取得房屋所有权，婚后只购买了单位享有的有限处分权及收益权，故应将争议房判归李某所有。法院认为，李某再婚前已取得部分房产权，即百分之九十四的房产权。再婚后，夫妻双方购买了剩余的百分之六的产权。使用了刘某的工龄后，李某购房虽只少付1150元房款，但却使刘某无法再次享受这部分工龄之优惠。故判决争议房归李某所有；刘某暂住该房二年；李某一次性给付刘某房屋补偿费5千元。胡某，女，四十二岁，汉族，某设计院工程师。解某，男，四十五岁，汉族，某金属材料公司工人。双方于1980年登记结婚，后生一女，现年十六岁。现住房由胡某单位分得。1995年，胡某花费12572.86元以标准价购得此房产权。1999年初，胡某起诉离婚。解某同意离婚及子女由胡某抚养，但要求继续居住现住房。经多次调解，双方不能达成协议。调解中，胡某曾表示愿出10万元房屋补偿费。法院从保护妇女儿童权益及方便双方生活的目的出发，判处争议归胡某所有，胡某给付解某10万元房屋补偿费，解某搬出争议房居住。

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