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　　又到一年交房季，开发商售卖时承诺的“四季绿植、落花流水”是否能让业主们满意呢？

　　原国家标准《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）对绿地率的标准为：“新区建设绿地率不应低于30%；旧区改建的不宜低于25%。”

　　2018年由住建部发布的《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）正式执行，同时废止了GB50180-93版国家标准，对绿地率的要求做了更明确的划分，从气候区域、住宅楼层等进行了清晰的要求。

　　2019年5月16日发布的《昆明市城镇绿化条例》第十三条的规划要求：“新建居住区不低于40%，其中用于建设集中绿地的绿地面积不低于建设项目用地总面积的10%，老旧居住区改造不低于25%；商业、商务用地不低于20%。”

　　绿地率作为衡量城市绿化水平的重要指标之一，同样也是小区人居舒适度的重要指标。

　　我们可以通过政策规划的步步加码发现，住宅绿地率的要求一年比一年严格，甚至昆明市的绿地率要求是高于国家标准（不同城市的具体执行标准不一致，但以国家标准为最低要求）。

　　开发商作为广告宣传，并不会使用“绿地率”而是“绿化率”。一字之差，可谓是千差万别。

　　绿化率的计算方式：项目内植被垂直投影面积之和 ÷ 项目用地面积×100％

　　“绿化率”是指绿化垂直投影面积之和与项目用地面积的比率。这里的“绿化垂直投影面积”是指光线照射到物体后，物体在垂直平面上的影子所占的面积。

　　如树的占地面积很小但是影子很大，还有露天停车场中间的方草砖，小区水景等都可以算进绿化率。

　　由此可见，绿化率的计量是非常不准确、不规范的，而国家标准则是“绿地率”，有着明确的计量标准和评定标准。

　　“绿地率”是指项目内绿地面积之和与项目用地面积的比率。当然小区内，并不是所有长草的地方都能算作绿地率，通常多指用于绿化的土地面积。

　　如屋顶，在《昆明市城镇绿化条例》第十九条中，提出“鼓励发展垂直绿化、屋顶绿化、桥梁绿化和林荫停车场等多种绿化形式，并可以折算绿地率。”

　　但并不是屋顶种种草就可以算作绿地率，据《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）国家标准A.0.2规定，屋顶绿地必须满足植树绿化覆土要求，保障灌木的成活，否则不能计入绿地率。如《大理州城市建设项目规划管理技术规定》覆土厚度不足80cm不计入公共绿地面积。

　　同样，对于小区的绿化景观也有明确的规定，如“种植适宜当地气候并对居民无害的植物；应采用乔、灌、草相结合的复层绿化方式；需要考虑场地及住宅建筑冬季日照和夏季遮阴的需求。”

　　所以，某些仅仅只有草坪就交付的项目，显然是不符合住宅规范的，也无法通过绿化验收。

　　有因为绿地率少而发愁的业主，同样也有突然多出来的“无用空地”而烦恼的业主。

　　许多勤快的业主会发现，临近交房小区前的广场一夜之间变成了花坛，或者商铺门口多出几棵大树，这些都是为了填补绿地率的补救措施。

　　小区门口的广场还好（不能跳广场舞了），但是买了商铺的业主们就会苦恼了，突然多出来的灌木和绿植严重影响了铺面的人流。

　　在买商铺的时候置业顾问一般只会出具商铺的楼座图，并不会提醒购房者们前面有没有绿化遮挡。而这些细节需要仔细察看项目规划或者市政规划，裙房周围是否为小区绿地，或者政府的规划绿地。

　　这种绿化挡住商铺的情况经常在领导留言板的投诉栏中，但显然业主只能自己吃下这个闷亏。据《昆明市城镇绿化条例》任何单位和个人不得擅自占用绿地。因市政建设和重大基础设施建设需要临时占用绿地的，应当向县（市、区）绿化行政管理部门报批。

　　其实是可以的，绿地作为小区业主的共同财产，需要经过物业、开发商及业主代表三方协商达成一致，还需要通过规划部门的批准才能改建成为停车场。

　　最后改建的停车场将作为小区公共停车位属于全体业主使用，物业公司可以负责维护管理，收取车位维护管理费。

　　但是如果私自砍伐或者移植树木，除了会面临罚款，还会构成犯罪将依法追究刑事责任。

　　虽然绿地是小区业主共有的，但是树木不是，不仅不可以随意砍伐损坏，还会有牢狱之灾。

　　所以对于开发商承诺的“先应付验收，后续再铲除绿化，恢复硬化。”的承诺不要轻信，这不仅会让业主们损失绿地，还是违法行为。

　　参考资料：《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）、《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）、《昆明市城镇绿化条例》、《城市绿地分类标准》、《大理州城市建设项目规划管理技术规定》

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