艾怡良遭群轰物理上的高度，以摩天大楼为象征。欧洲人曾酸酸的说：美国人建造了一堆水泥森林。如今，美国人也不乏嘲讽：发展中国家喜欢用高楼来表明他们不那么贫穷。

　　经济上的高度，以CBD为集中体现，城市最的资源聚集与流动，在聚合中创造了城市流的经济与财富。以城市资源而论，教育、医疗等民生资源提供了宜居性，而CBD的经济要素资源提供了城市所能达到的财富极限。

　　正因为CBD的制高点意义，宛若产业形态“皇冠上的明珠”，CBD中心，一定是城市的财富中心，往往也是城市资源型的豪宅云集。

　　中国社科院刚推出了2017年《中国商务中心区（CBD）发展报告》，引人瞩目。

　　经济体量是最直观的指标，显然，南京河西CBD仅仅排名第12名，甚至不及武汉、大连、长沙、沈阳CBD产值。

　　南京河西新城2014年名落孙山，2017年仅排名第12，与郑州、银川为伍，由此，“河西泡沫论”又开始流传。

　　在2014年，河西新城还没有真正意义上的CBD，之前的紫鑫中华广场、嘉业国际、联强国际等，充其量只是写字楼，何况很多还是莫名其妙的商住楼，连“徒有其表”都谈不上。真正的CBD在于经济要素的集中，往往是金融、贸易、媒体、商务、设计、通信等行业的集中，起到了聚合、协同与辐射的作用。

　　2014年的河西新城只是南京文化体育中心、中高端住宅聚集区和各种分割出售管理的低品质商业、商务楼，远谈不上CBD。总体而言，尚在规划建设实施过程中，真正进驻的企业少之又少。2014版，南京河西CBD名落孙山，情有可原。

　　我们查看《中国商务中心区（CBD）发展报告》的CBD排名，发现引用的数据是2015年，现在马上2018年了，在日新月异发展的南京河西新城，两三年的数据滞后是致命的，用老数据来分析新时代意义不大。

　　2015年，华泰总部搬来了吗？没有！金融城投入运营了吗？没有！甚至，河西南在抢房吗？没有！

　　第二，榜单中与南京河西CBD比较的，主要是上海静安、北京国贸、广州天河、杭州武林、大连CBD等等，普遍是城市的老城中心或者在老城基础上建立的CBD，人口密度极大，产业形态综合性，拿市中心和成熟发展的综合业态区域与行业新秀河西CBD（2015年数据）相比，显然不公平，相当于拿成年人和刚开始发育的小孩在做比较了。

　　其实，更合适的比较对象是南京新街口CBD数据，那南京的排名会靠前。因此，社科院的《中国商务中心区（CBD）发展报告》做得还不够严谨。

　　另外，在数据统计上，有些城市把园区经济也算入CBD范畴，物理空间上或许可以，但在经济要素的集聚上其实意义不大。

　　北京、上海、广州是CBD定位，而深圳又是政策的城市（政策，就是政策管得少），这就罢了。但与杭州、成都、重庆、天津等相比，河西新城在经济要素的集聚层面一直蹒跚。

　　南京城市三面环山，一面临长江，向东发展，主城区内就有玄武湖、紫金山的阻挡，大规模东拓难度很大，环山地区也不适宜建设CBD高层建筑。

　　而宽阔的长江江面曾经一直是南京城市发展的阻碍，如今，过江通道的建设无论从工程技术还是资金方面已经迎刃而解，南京长江两岸的发展迎来了黄金期。

　　特别是南京十三五“拥江”战略更是从政策方面明确了城市发展的方向，从秦淮河到长江，联动南北，交相辉映，是南京城跻身伟大城市的必然步骤。

　　事实上，南京也是国家首批历史名城，著名的古都。满城都是历史文化。朱自清说，行走在南京就像逛古董铺子。诚然，城内的历史文化遗迹极其璀璨，这也是南京的气质与风骨。正因为保护，在发展高层建筑时尤要小心谨慎。

　　在老下关、城南、城东，均存在限高现象。这对新城区的打造也有很大影响，像鼓楼滨江，因为阅江楼的“阅江”视线效果，导致地块容积率从北往南反而依次渐高，产生了一些相对畸高的高容积地块。

　　反而因为少有历史文化遗迹的影响，河西新城一张白纸，更干净，撸开袖子好好干。

　　与人们观念中的高铁和高速公路带动城市发展不同，这里主要讨论的是铁路线和公路线对城市片区发展带来的负面影响。

　　一直以来，京沪铁路大动脉从南京城北地区经过，自长江大桥过江，且不说铁路带来的噪音等污染问题，铁路自身对城市发展的阻碍和割裂非常厉害。长时间以来，中央门—建宁路—火车站是城市中心的北沿，铁路以北地区发展滞后，部分地区城郊结合部的面貌甚至延续至今。这也是城北板块虽然距离主城很近，但迟迟得不到优先发展的重要原因。

　　东部、东南部和南部受到宁芜铁路影响，该铁路迟迟未能得到搬迁，导致大明路、晨光路等城市中心区仍有平交道口，附近发展严重受阻。京沪高铁建成后，对南站地区的影响显然利大于弊，但对其经过的沿线地区仍有一定的负面影响，其中，南京南站引出的仙西联络线（沟通京沪高铁与沪宁城际）再次割裂了城东南地区。

　　此外，江南部分的G42、G36组成的绕城高速对途径区域的发展也有比较强的割裂作用。

　　军用机场是又一大长期负面影响因素，包括城东南的大校场机场和南部的土山机场。由于两大机场占用大量的土地，附近空域有都是限高区，南部新城和江宁长期无法建设高层和超高层建筑，这使得地理位置绝佳的南部新城失去了成为CBD的绝佳良机。尽管目前随着军用机场搬迁，土地得到释放，限高也已解除，地区面貌势必焕然一新，但是为时晚矣。

　　此外，城东地区军事用地较多，这些土地周边的安防和限高等要求比较多，地方政府又无权拆迁和改造，修条马路都难以推动，高规格的CBD选址规划更无从谈起。

　　南京的钢铁、炼化等重工业主要集中在城北和江北大厂、化工园等地，考虑到空气和水源污染及生产安全，在南京北部建设CBD也不太合理。

　　综合来看，满足CBD选址条件的，只有南京城的河西方向，这里土地平整，无铁路、高速公路割裂或军事禁区，远离污染，临江而立。河西CBD选址于此并非偶然，而随着“拥江”战略，长江成为内河，江北核心区同样具有形成新CBD的良好条件。

　　既然南京的城市高度、经济要素的集聚在河西，或者说5个因素决定不得不放在河西。那，时至今日，发展如何？

　　之前的奥体CBD，是加了引号的“CBD”。因为实在不像高端写字楼的貌相，从入住的企业层次、数量和等级，也与河西的地位不相匹配。规划上存在一些缺陷，明显“赶工期”，同时又迁就于引入的开发商。

　　种种因素导致奥体一期，基本失败。而与南京奥体几乎起步的其他城市CBD，如广州、杭州甚至相对规划合理、商务资源导入强劲。至于南京，如今去嘉业国际、东渡大厦，端的是一派城乡结合部感，从中间的绿荫“步行大道”漫步，还得防止污渍。

　　原本，可以是鸟语花香、咖啡氤氲，如今不过是兰州拉面加强版。归因分析，在于分割招商、开发商实力不济、开发周期过长、商业形态/功能定位混乱。

　　因此，发展了17年的河西新城，前期是城市形象及文体项目落地，配搭了相对低密度的住宅群，而且规划为“大马路，低密度”，小区虽好，但如此低密度在CBD区域也实属奇怪。但这个阶段没有规模上的商务与金融的实际导入，定位是有了，但落地很慢。

　　奥体大马路的设计，方便了汽车通行，但基本上宣告了商业的失败。一方面是相对低密度的住宅区，一方面是条分缕析的大马路，无法形成有效的人流及商业要素流动。奥体横着的路是江，竖着的路叫山，江山江山，山江山江，地理上隔绝了本应连绵一体的CBD感。

　　另一个特点是十几公里的江东路，将大河西（从龙江到鱼嘴）挤成一个长长的带状，这在中外城市中的CBD区也很少见。

　　弊端明显，一条极阔的江东路，东西隔离，写字楼群南北分布，明显增加了通勤距离，没有一个东西南北四四方方发展的矩阵块，无法形成内部的融会贯通。事实上，这也与具体的地理位置相关，整个河西被秦淮河、高架、绕城公路束缚成一个相对狭长的地带。这也是不可为而为之吧。

　　但滨江好处也在于，建筑的高度与时空拓展因为长江的存在而有了一些韵味。原本是劣势，可以演绎为滨江的景观优势，并且因为江心洲的存在，在视觉上串联了龙江、新江东、奥体、河西南，并与江北新区形成了耳目一新的谐振之感。

　　如果是北京、上海这种等级的城市来发展南京的这种滨江的带状CBD，会有更好效果。目前南京采用的还是逐级而上发展的策略，由北及南，形成了错落有致的发展思路，缺点在于时间周期太长——直至现在，才刚刚起步阶段。

　　过去的河西，仅仅是博览、文旅和住宅，而才在最近这几年，河西新城的CBD才真正开始起步。 青奥板块、元通板块、新城科技园板块、金融城板块，未来的汇金中心板块、河西南1/2/3/4综合体板块、鱼嘴金茂大厦等。

　　这是物理意义。而经济意义，则是现代金融业，定位为华东地区仅次于上海的第二大金融集聚中心，除此之外，最近亦有互联网的加持，阿里巴巴、小米近时入驻，而腾讯、百度也在洽谈中。

　　而金融、互联网信息产业，恰恰是集聚经济的要点所在。至于制造业和研发中心园区，其实与CBD关联并不很大。

　　因此，这些物理的高楼与产业因素，此刻、目前、未来逐一落地。如果河西是一个人，就属于身体已经很高，但实际上还没真正发育。

　　悲观的，你可以理解为前期的失当，乐观的，你可以认为，河西CBD明天会更好。

　　，各区人口、土地面积、产业结构不同。比如江宁区土地面积大，数十倍于建邺，制造业发达，GDP总量全市；鼓楼、秦淮的GDP数据虽然2-3倍于建邺，但是别忘了，鼓楼合并了下关，秦淮合并了白下，都是中心城区的强强联合，集聚的成熟度和人口数量也远在建邺之上。

　　然而，我们要看的最关键的一个数据是，今年1~9月建邺名义GDP增速是33.68%！而全市平均是14.96%。

　　第二，经济学上，有leading indicator（先行指标）和lagging indicator（滞后指标）。聪明的人、专业投资者盯的是先行指标，比如区域级别、规划方案的优先级、重大项目的开工、数据的增速、公司重要数据趋势的变化，在别人犹豫时入场，其特点是“先见之明”；

　　而小白、追涨者、接盘侠的特点是看滞后指标，比如数据的值而不是增速，重大项目的建成交付、公司年度报表已经体现出的高额利润等等，所以其特点往往是“后悔莫及”。

　　如果只是看现在，看表面，甚至看的还是前两年总结的数据，那你一定认为江北核心区是荒芜空地么，雄安新区是个GDP仅仅100亿的农村么，然而，时代终究还是向前看的。

　　第三，新城区走“住宅、写字楼、商业及其他配套”的模式是城市发展的必经之路，没有住宅带来的居民，何来商业和产业，而地价、房价是对未来地区资源的预期，属于先行指标，而大部分的GDP、税收等等，是产业成熟、商业发达以后才产生的。

　　所以，永远不要用滞后数据指标去质疑先行数据指标，甚至还本末倒置地去找出几条理由。还记得很多媒体、专家当年痛批和嘲讽的“郑东新区是鬼城”说法吗？

　　可以说，2016年起，随着华泰总部、金融城各大机构的迁入、新城科技园的羽翼渐丰，河西真正的总部聚集、金融发力其实才刚刚开始，至少10栋200米以上写字楼将在未来三年内陆续交付。

　　重磅、天大利好、逆天、宇宙中心……，固然不可取，但刻意贬低和夸大其词的嘲讽，也不可取，用挖苦的口吻来吸引人注意是小孩子做的事。

　　请以2020的预期看待2017的河西，而不是以2015年的数据否定2017的河西。

　　（1）南京有45栋规划、在建及完工的200米+高楼，建邺（河西新城）24栋，占比53%；

　　诚然，新城区的建设充满了种种不理解，甚至有忧虑替代了主城的优越，但一个发展中的城市，终究不可能始终蜷缩在明城墙内自得其乐，毕竟其他城市都在发展、跃迁，南京也不可能偏安一隅、独善其身。

　　河西CBD，才刚起步，未来也不会抹杀老城区无可替代的价值与优势，更应共鸣与协奏，古典的优雅与现代气息融合才是真正的南京。

　　过去的河西固然有种种缺陷，世人尽可以用讥诮的表情表达自己的卓绝与不屑一顾，然而深处历史发展的每一个瞬间，无论参与或旁观，时代终究裹挟一切，投影到未来。

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