小孩子把持不住招商蛇口滨江境是22年12月首开的大平层项目，今年2月第二次开盘，开盘整体去化率都超过80%，在目前这个市场来说表现还不错，已上车，先分享下我的购房逻辑。

　　2021年10月，滨江C3地块以2021长沙市107号编号挂牌，无人问津，中止出让。2022年4月，C3地块摇身一变为2022长沙市017号，引来十八家开发商哄抢，为何牛夫人变成了小甜甜？答案就在用地性质上：如下图，第一次出让时，容积率4，商业45%。这意味着商业10万方、住宅12.23万方。起拍价15.7亿（楼面价算商业部分7060元），还限价14800元。

　　到了2022年，变成了纯住宅，住宅17.24万方，熔断价也才13.88亿（楼面价8050元）。

　　这就是一个很简单的数学题，以长沙目前商业去化速度，无论公寓写字楼还是商业大平层，有一个算一个都是赔钱货，所以不难想像，开发商哄抢的原因。另外一个很重要的因素当然是限价，14800的限价，即便批了3500的均价，实际也就18300元，这对开发商来说，这个价格不说无利可图，至少也可称得上鸡肋，所以改成以品质定价后，积极性马上上来了。

　　另外，此地块是招商蛇口18摇一摇中的，这个运气让人不得不惊叹，但2021年，湘江新区赴深圳招商，和招商蛇口谈下了开发湘江之芯产业综合体，按照新闻稿的描述，大概率就是落地滨江北中心，那么这个地块到底是真的摇中还是勾地，那我就不太清楚了。

　　总之，长沙人民应该不希望这几个项目卖得好成为招商开发湘江之芯项目的前置条件。

　　招商蛇口：招商蛇口作为央企开发商，在暴雷的大背景下，基本是各个楼盘都是提前交付，很稳，但其楼盘从来都不是以品质为代表。

　　之前操盘的依云曦城、天汇、雍山湖都只能说一般般；在长沙和老牌稳健的绿城、中海、金茂是有不少差距的，但也没有那么差。

　　近期闹得沸沸扬扬雍山湖维权事件，可以看出开发商态度确实比较傲慢的。但老周工地开放日也去看了，整体感觉还行，在长沙这个减配之城里，夸肯定没得夸，但也没什么好骂的。比较大的问题，就是高层区消防登高面处理过于粗暴（抠成本）导致驾校化，以及前期对高层户型设计不到位导致一个卧室面宽才2.08米。而建筑、精装修质量，交付周期，其他公区以及洋房区都搞的很不错。所以这个开发商算得上是不加分不扣分吧。

　　户型分布：可以看到，整个小区最小190平，最大350平，基本上是纯改善小区，户数762户，属于一个中等体量，这种舒适度相比小盘得不到物业保障或大盘混杂来说，是比较合适的。同时，户型决定了出租率应该不会太高，居家氛围会比较强。

　　楼间距与日照：小区整体容积率3.1，在滨江不算高，但也不算低，南侧正荣滨江紫阙台、西侧中建麓江府都是2.4容积率，但其他地块来看，确实都比它高。其宣传的“低密度”，在容积率上，是名不副实的，但从楼间距来看，在高层里算还不错。其中1、2、3、6、11、4、7栋楼间距都超过50米，对于整体只有80米的楼层来说，还算不错，这样只要大概选到10楼以上就能有一个还不错的日照表现。但小区5栋日照有比较大的问题。附图为一栋的日照模拟，整体除了东边户，基本都是可以接受的表现。

　　车位：此小区为纯住宅项目，且均为改善型项目，未来入住率一定偏高，车位按国家标准1.3配置，未来一定会不够。车位定价以及购买情况要交楼才知道了。

　　项目位于滨江新城：长沙板块为王，16-21年，长沙房价貌似没咋动，但片区分化趋势不用我来说了。主城区，新城（或者大规模城市更新），肉眼可见上涨的就梅滨洋三个板块。滨江新城现在也就是所谓的湖南金融中心，规格较高，是省市区都认证的金融中心，但这些都是虚的。这个板块核心要素就三点，中心城区，有产业，有土地（未开发）（当然按照这个逻辑，市府北、新开铺更新将是未来两年的新房高地），这几个点中和在一起，上限说不好，价值是有托底的。

　　滨江北中心：谈完滨江新城这个大板块，就要谈谈滨江北中心的二级板块。众所周知，南中心基本开发完毕，结果就是，开发了，但又没开发好。核心问题就是规格低，无论是基础设施还是写字楼品质还是引入的金融机构还是过高的住宅比例（特别是安置房，低品质商品房），都还欠点意思（基金小镇倒是做出了些亮点，但缺陷是侵占了公共滨水绿地）。

　　如果湖南金融中心要好好搞，剩下的就靠北中心了，至少从规划上，北中心商业体量是要大不少的。

　　一个金融中心，必须前瞻性留出足够N年使用的土地规划,这一点,北中心至少现在做到了.当然,现实的骨感在于,招商很困难。城发集团推介C5地块接近三年，去年也谈了招商蛇口的整体开发，目前还没有什么动作，足见长沙商办市场之惨淡（从写字楼库存和空置率也能略见一斑）。但另一方面，没有强行拔高住宅比例配合卖地，也可见市里面对于高规格建设北中心的重视（滨江境的C3地块商改住其实是配合临江地块住改商，整体商业体量没变）。在长沙2035商务空间规划中，临江界面的商业总量已经由规划划定，变更还是较为困难的。（下图为滨江为出让地块，其中C8的商业比例已经提升）

　　项目周边是已开发完密集的建成区：地块北侧为岳华村安置房及金茂建发泊悦，西侧为谷山乐园，中建麓江府；南侧为正在复工的正荣滨江紫阙，东北侧中铁西江悦、华杰天娇住宅，整体周边展示面属于新老并存，界面一般。

　　但存在不少待出让地块：正东侧C4（商业容积率5.2，限高100）、东南侧C5（商业，容积率5.2，限高300），跨过潇湘大道还有C7、C8（大量商业配少量超高层临街住宅）、C10（临江基金小镇地块）。待出让的就基本C4/C5/C7/C8了，后续片区基本进入存量住宅时代（长沙铬盐厂北侧还有土地，不过开发要等铬污染治理完成后，估计要到2026），

　　可以看出的是，这几块商业地块的出让将对本项目的价值产生较大的影响，但在目前的环境下，是否由开发商能够拿下并花大力气进行开发，是存在不确定性的，置业顾问会告诉你招商会拿下一起开发，这个东西存在很大不确定性，要自己把握。不过如果有大开发商拿下，顺便把地下空间连起来，结合4、8号线双地铁口，那确实想象力还不错。

　　小学：项目东北角便是建设中的三汊矶小学（挂牌岳麓一小）。虽然是就近入学，但此项目基本不可能就近到别的学校，基本就是这个30班的规模较小的小学。看小学，除了名校以外，离家近其实是一个很重要的点。后续此校大概率会接纳华杰天娇、中铁西江悦、正荣紫阙台、复地等项目的子女，生源较好。

　　初中：众所周知，滨江教育不好，这个所谓的不好，其实本质只有一个点，那就是初中不配套，而不是学校差、成绩差之类的。义务教育阶段的核心是生源而非老师或名校，当然不可否认老师也是生源提升的核心（毕竟关注教育的人都往老师好的地方去，但本质还是生源起了作用）。买400万房子的，如果对教育有极致追求，肯定再去买一个八方，如果不是极致的追求，梅溪湖会比滨江的好，但这种好的量级是存疑的。滨江板块随着入住率的提升（指19年后卖掉的商品房如龙湖春江郦城、复地滨江金融中心）以及民转公（滨江很多业主的小孩读民办初中较多，转公后很多回归片区中学了），滨江生源质量、考试成绩的提升肉眼可见，所以在滨江，教育确实是短板，但短板只在于不配套，而不是学校差成绩差。

　　滨江市府片区目前是长沙教育高地，拥有数十家名小、名初。这其中既包括实验小学、长郡双语这种顶级公办，也包括长郡滨江、麓山滨江这种中档，当然也包括一些稍微差一点的，但两个片区入学差异巨大。滨江境属于滨江北片区，挨着市府北，所以小升初派位会派到多所学校。

　　滨江片区主要是初中派位，会派到的几所包括：青一、长郡双语、麓山国际、长郡谷山、师大滨江、长郡滨江、麓山滨江、未来金融中心中学。

　　首先，第一档，青一及长郡双语，确实是顶级高中，轮到滨江派位的，基本每个学校个位数。22年三所典型小学（下同，即白马、德润园、郝家坪）都只有2%-4%的学生能派到。长郡双语每年就是供八方钰龙配套完后，还剩少量的位置给市府滨江的各个小学来派，基本等于抽奖了。第二档，麓山国际，长郡双语谷山。前者全部派位生源，但到滨江北片区派位相对较少（南片区的滨江小学派位指标明显会多一些）其中麓山国际。22年三所典型小学派位到麓山国际大概5-7%，到长郡双语谷山大概10-15%。其中双语谷山后期随着舜山府和雍山湖及安置房入住率上来后，有可能派位比例进一步下降，毕竟有很多配套生源。

　　第三档，师大滨江、麓山滨江、长郡滨江。这三所是滨江片区派位大户，22年三所典型小学派位到这三家有75%左右，这也是三汊矶小学未来派位大户。从这几年考试成绩来看，这三所学校成绩都在肉眼可见的稳步提升，为啥，其实除了民转公之外，还有个核心原因就是随着产业导入及新楼盘入住，生源质量确实上来了，未来滨江境、麓江府、复地的入住会进一步提升片区生源质量。

　　最后是未来三所学校，一是南雅观沙岭，此中学纯新建，师资这些不会差，肯定也不是顶级，但生源确实能拍前列，且有大量配套生源，估计未来滨江北片小学派位量也就5-15%左右；雅礼万科初中，由于距离较远且跨北二环，预计派位量也不高；金融中心中学，这是未来5年左右会启动建设的核心中学，预计会随着滨江北片C7地块一同建设，由于C7住宅体量并不大且很好卖，所以其实有可能片区整体派位，预计会打造一个品牌中学，那到此时，预计三汊矶小学派位核心就是此中学与长郡滨江。

　　目前，项目的商业较远，大型商业要前往1.2公里外的凯德壹中心，明年还有2公里的招商花园城；底商小区自建，以及马路对面紫阙台、光明E城下有部分商业。未来的商业，主要还是看C4、C5两项目。目前规划的都是商务用地（金融保险等），但考虑到是双地铁TOD项目，未来大概率会改一部分规划到商业用地，形成综合体和地下连廊。但这个东西，不确定性非常大，到底是招商来整体接手，还是一个个修，甚至是改住宅，这些目前都没法下定论，这也是买房需要认知到的风险。

　　目前对于长沙的改善房，地铁重要性是比较弱的。但老周这里要下个结论，未来地铁网络发达以及车辆保有量持续上升的背景下，地铁的权重必然抬升，特别是在长沙的路网建设一塌糊涂的情况下。

　　项目主要是四、八号线分钟可达，未来八号线走向已确定，唯一需落实的就是设站位置，根据老周找到的多份规划显示，四八号线的交汇并非传统十字形车站，而是8号线号线的西南侧，这意味着入口应该会离小区再近个100米左右。具体位置如图所示，大概率就是在C4、C5地块正中间的长望路上。

　　另一个值得关注的点也是此图所标注的，地下通道的建设，在北中心的规划中，是存在较长的联通地铁的地下通道网络的，既是通道，也是商业，如果和C4、C5地块的商业综合体总体设计，一同打造，是对项目的一个重大利好。

　　（1）边户多出来的几个平方，比较浪费，主要是一个玄关。（2）中间户卫生间窗户较小采光预计一般。(3)厨房外侧是生活阳台，对晾晒存在影响（4）190户型整体进深稍大，在纯改善型住宅中属于缺点（5）LDK设计，客餐厅面积较大，所以导致几个卧室稍小，面积不足

　　角厅一般是设计用于拥有独特景观资源的户型，这个小区做这个设计，我个人理解不能。为了实现转角阳台，导致整个户型只有2个卫生间，4房。

　　亮点：（1）项目整体阳台赠送封窗且面积仍是半赠送，约有30个个平方的封窗面积，11栋还封了北侧阳台。（2）无主灯设计（3）竹木纤维板墙面、隐形门一门到顶

　　整体来看，外立面是铝板+玻璃+真石漆，设计风格现代，肯定比屎黄色住宅好太多了，但还是用了不少真石漆（比较好的是蓝灰色真石漆），这意味着这离顶级纯幕墙或者次顶级大面积幕墙+铝板还是差了不少，毕竟价格摆在这里。

　　公区：公区整体对比几个竞品，没有什么特别出彩的地方，但也没有拉胯的地方，只能说一分钱一分货，基本不要幻想豪宅“的规格了，也就是一个加强版改善房。从地库交标来看，局部吊顶算是打败了长沙很多伪豪宅。

　　噪音与粉尘：一、二、三、四、五、七基本正对长望路，一、七、九、十一侧对银杉路，剩余的楼栋也要么离马路不远，要么离小学近，存在噪音影响，为此开发商也部分做了三层超厚玻璃并封窗，最后的结果会是，关窗影响不大，但开创就会很大，这意味着新风的时间会较长。目前长望路还没完全拉通，拉通后将成为一条东西向大动脉，车流量肯定还会翻倍。

　　景观：大部分楼栋，可以说基本没什么景观可言，项目南侧正好被紫阙台超高层挡住，侧面能看到一点点江景（楼间距大概100米），对于纯改善小区而言，确实比较尴尬。十一栋东单元能够欣赏小区内部园林，属于小区内景观最好的一栋了（下图为1栋18层左右向东看湘江的视野）

　　目前小区一栋均价1.85、七栋2.01、十一栋1.97，那么如果市场保持稳定的线左右，那么小区整体均价估计在2，低于前期预估的2.2。这个价格在长沙属于中高档，但目前来看，不是以品质而是地段见长。

　　20年金茂建发铂悦均价约精装1.3万；正荣紫阙台高层毛1.3-精1.5，洋房毛1.6-精1.9；21年复地精装1.6左右，旭辉精装2.2-2.5，华杰天娇毛坯1.3，22年中建麓江府小户型毛坯1.4，大户型毛坯1.6.

　　从产品来看，大户型改善小区略微会有一些溢价，既是体现在购买力上，也是体现在品质上，当然，期房有没有品质，有时候也看一点点运气。目前对比麓江府大户型，滨江境价格是比较合适的，但比几年前的盘来看，确实稍高10%左右，是否值得，真就完全看招商的品质了。

　　房住不炒和人口下降以及长沙房价低的背景下，老破小很难有出路，城镇化的最后盛宴一定集中改善上，至少目前的市场认可这个逻辑。改善要满足两个点：第一是小区“圈层纯粹”。我其实不喜欢圈层这个词，但它的逻辑本身是没问题的，扁平的产品和户型必然比高低搭配要好。第二点就是品质要高。

　　改善的这两个点，和价格又可以说是负相关关系，你买东西，肯定还是希望低价高质。但在市场上真把改善做好了，相对周边必然是溢价的。招商这个盘生不逢时，正好碰到了市场最差的时候，如果21年底开盘，成绩肯定不是现在这样，开发商自己也没有预期到这样的结果。如果后续价格提不上去或者去化速度慢，开发商栽了，那品质就无从谈起了，

　　最后，长沙的房价有一个显著特点，是中心城区和心区的价差，完全没有拉出来，除了近两年多了部分2W+、3W+项目，16-20年基本两倍价差的项目都很少，那么未来这种中心溢价能力会不会提升，是一个值得关注的问题。但能够确认的是，这个溢价一定不会下降，那么意味着，目前中心城区的价格，其实是低估了的，言尽于此。 本项目本人已上车，老带新会有几万额外优惠，同时如有其他想要评测的项目可私信后台。